💰 Quanto vale a sua casa 🏠






Este é um assunto muito importante e, porventura, complexo, desconhecido e muito confuso.


É indispensável para um processo de compra e venda, nomeadamente quando está envolvido um processo de crédito àhabitação, onde a avaliação da casa é um fator fundamental para determinar o valor e as condições do empréstimo


Quanto às avaliações, o fim a que esta se destina, é uma das principais condicionantes no que leva à escolha da metodologia, do método de avaliação e do tipo de valor a estimar. O mesmo imóvel, avaliado para fins diferentes, pode ter um valor diferente, estimado por um método e uma metodologia diferentes.

Alguns dos tipos de avaliação mais frequentes no setor imobiliário são:

AVALIAÇÕES NO ÂMBITO DAS EXPROPRIAÇÕES POR UTILIDADE PÚBLICA 
AVALIAÇÕES DE ÂMBITO FISCAL
AVALIAÇÕES NO ÂMBITO DO PATRIMÓNIO IMOBILIÁRIO PÚBLICO
AVALIAÇÕES NO ÂMBITO DO PROCESSO CIVIL 
AVALIAÇÕES NO ÂMBITO DAS TRANSAÇÕES 
AVALIAÇÕES NO ÂMBITO DA ATIVIDADE CREDITÍCIA 
AVALIAÇÕES NO ÂMBITO DA ATIVIDADE SEGURADORA 
AVALIAÇÕES PARA FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 
AVALIAÇÕES PARA FINS CONTABILÍSTICOS 

Quanto ao valor, como referido anteriormente , o mesmo imóvel pode assumir diferentes tipos valores, consoante o fim a que se destina a avaliação, ou determinados pressupostos utilizados na mesma. 

Alguns dos principais tipos de valor:

VALOR VENAL
O valor venal ou valor de capital de um bem corresponde ao valor pelo qual esse mesmo bem foi oficialmente transacionado.

VALOR EM USO
Valor em uso, ou valor efetivo atual, é definido pela IVS [International Valuation Standards] como sendo o valor de um imóvel específico, para um uso específico e para um utilizador específico, logo, não relacionado com o mercado.

VALOR DE MERCADO
O valor de mercado é “o valor pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável tendo por referência a transação de um outro bem de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os atores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua Acão” [Direção Geral do Tesouro e Finanças - 2015]

JUSTO VALOR (“FAIR VALUE”)
Dependendo do âmbito em que se insere, o justo valor é, segundo definido pela IVS, a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas.

VALOR DE CUSTO DEPRECIADO (“DEPRECIATED REPLACEMENT COST”)
O valor do custo depreciado, também designado por valor intrínseco, é definido pela IVS como o custo necessário para a construção de um imóvel semelhante ao da avaliação, depreciado devido a obsolescência física e/ou funcional, acrescido do valor do terreno onde o imóvel se encontra implantado. Aparece, assim, associado ao método do custo.

VALOR RESIDUAL
O valor residual corresponde ao valor determinado na avaliação de terrenos ou imóveis a reabilitar, sendo obtido através da dedução ao seu valor potencial, de todos os custos diretos e indiretos associados ao desenvolvimento do projeto imobiliário.

VALOR POTENCIAL
O valor potencial, também designado por valor de rendimento ou locativo, traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos futuros, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade esperada. Aparece, assim, associado ao método do rendimento.

VALOR FINANCEIRO
O valor financeiro difere do valor potencial, uma vez que traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade esperada. Tal como o valor potencial, aparece associado ao método do rendimento, mas desta feita, por capitalização direta.

VALOR ECONÓMICO
É o valor que traduz o máximo preço pelo qual deverá ser adquirido um terreno para construção, para que o investimento imobiliário a desenvolver seja rentável.

VALOR DO BEM HIPOTECADO (“MORTGAGE LENDING VALUE”)
O valor do bem hipotecado é o valor comercial do imóvel, determinado com base em critérios de prudência e considerando os aspetos sustentáveis de longo prazo, as condições normais do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas ao imóvel. Elementos especulativos não devem ser levados em conta na determinação do valor do bem hipotecado.

VALOR DE VENDA FORÇADA (“FORCED SALE VALUE”)
Requerido amiúde pelas entidades bancárias e seguradoras, o valor de venda forçada, também por vezes designado incorretamente por valor de venda imediata, vem definido segundo a IVS como sendo o valor que razoavelmente seria obtido pela venda de uma propriedade num período de tempo demasiado pequeno para respeitar a normal exposição ao mercado, requerida pela definição de valor de mercado.

VALOR DE SEGURO (“INSURABLE VALUE”)
O valor de seguro é definido pela IVS como sendo o valor de um imóvel, como resultado das definições constantes no contrato com a entidade seguradora. É prática comum o valor da propriedade incluir apenas o das benfeitorias, não incluindo, assim, o valor do terreno.

VALOR DE INVESTIMENTO (“INVESTMENT VALUEOU WORTH”)
Valor de investimento, segundo definido pela IVS, representa o valor de uma propriedade para um investidor, ou uma classe de investidores, em particular, com objetivos específicos definidos. Este tipo de valor relaciona uma propriedade específica com um investidor específico. Surge associado ao valor especial, “special value”, apresentado na mesma norma.

VALOR ESPECIAL (“SPECIAL VALUE”)
Representa o valor de um bem imobiliário para um interessado na sua aquisição em particular, em vez de para o mercado em geral. Um exemplo explicativo é o do incremento no valor resultante da junção de prédios vizinhos, ou de duas ou mais frações autónomas, denominado na mesma IVS como “marriage value”.

VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO (VPT)
É o valor atribuído pela Autoridade Tributária e Aduaneira aos prédios rústicos e urbanos, mediante avaliação de acordo com o Código do imposto municipal sobre imóveis (CIMI), o qual servirá de base à tributação de impostos, designadamente, o imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Segundo a IVS, o valor patrimonial tributário é definido como um “Taxable Value”.

VALOR DE EXPROPRIAÇÃO
O valor de expropriação é o justo valor do bem, para indemnização, conforme estipulado pelo Código das expropriações (CE) que visa “ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efetivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data”.

Além do que anteriormente foi apresentado, ainda existe o valor emocional do(s) proprietário(s), para determinado imóvel que pretendam vender.

Concordarão que, será muito diferente, o sentimento de valor atribuído pelo proprietário a um bem imóvel perante estes cenários:

a) Trabalhei muito, para aforrar meios monetários que me permitiram adquirir um imóvel. 
b) Comprei um imóvel, já habitável, contudo não gostava da decoração e arranquei tudo. Só aproveitei paredes e coloquei tudo novo, pisos, madeiras, caixilharia, casas de banho, cozinha, … 
c) Herdei um imóvel

Bem, para nós, numa ótica de venda do imóvel, o valos mais importante é o valor de mercado e o valor do bem hipotecado.

VALOR DE MERCADO

A estimativa do “valor de mercado” deve ser enquadrada no objetivo da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquele que conduz ao seu valor mais elevado, desde que o uso em causa seja legalmente admissível, fisicamente possível e adequado, normalmente requerido pelo mercado e financeiramente viável.

Para a estimativa do valor de mercado, um dos métodos mais utilizados é o “Método Comparativo de Mercado”

Para a sua materialização é imprescindível a constituição de uma amostra, com dados de mercado, relativos a imóveis com características, tanto quanto possível semelhantes, ao imóvel em avaliação. 

Na caracterização da amostra devem ser tidas em conta as variáveis independentes que, em princípio, se prevê tenham maior influência na formação dos valores, bem como a variável dependente, escolhidas de acordo com o funcionamento normal do mercado.

Algumas das Principais características, que influenciam o ajustamento do valor do imóvel:

1. Tipologia da casa
A tipologia é um dos elementos base na avaliação de uma casa. Quanto mais assoalhadas tiver o imóvel, maior será o seu valor de compra/venda.

Este costuma ser, desde logo, um ponto de partida para determinar o valor mínimo, e, em termos de assoalhadas, falamos desde o T0 a T5 ou mais. 

2. Área total
Além da tipologia, é preciso avaliar a área da casa. Até porque podemos estar a falar de um T2 com uma área por vezes inferior a um bom T1!  A área de uma casa é muito importante para saber como avaliar um imóvel com precisão.

Se a casa tiver boas áreas, ainda que com poucas divisões, haverá de imediato uma valorização do preço final no mercado.

3. Localização
A localização é, sem dúvida, um dos fatores mais importantes na altura de avaliar uma casa e aquele que ainda tem um peso substancial no preço da mesma. 

O tipo de quarteirão onde se insere, a proximidade ou não de transportes públicos, de serviços, de escolas, entre outros, são fatores que em muito influenciam o preço por metro quadrado. 

A localização também terá que ver com o tipo de vizinhança, os barulhos inerentes, entre outras questões relacionadas.

4. Idade do imóvel
O tempo que tem o edifício também entra nas contas da avaliação da casa. O ano de construção pode ditar muita coisa, como o tipo de materiais utilizados na época, o tipo de construção, estado das canalizações, sistema elétrico, entre outros.

Mas o facto de ser um imóvel mais antigo não significa que valha menos, até porque podemos estar a falar de uma casa feita com materiais super resistentes e já remodelado por dentro, o que a vai transformar numa casa muito bem cotada.

5. Estado de conservação
Em que estado se encontra o imóvel? Muita vezes, o ano de construção pode ser antigo, mas já terem sido feitas obras de requalificação e muitas das coisas já estarem recuperadas. Se for novo, é avaliado de uma forma, se for antigo mas estiver recuperado, de outra.

Se por acaso estiver em mau estado, a localização ou a tipologia vão pesar menos nestas contas, uma vez que o valor de umas obras totais pode interferir, e muito, na avaliação de uma casa.

6. Acabamentos
Que tipo de acabamentos tem a casa em questão: de 1ª ou de 2ª categoria? É relativamente fácil perceber estas questões – a começar pelos materiais e loiças utilizadas e a terminar nas juntas dos azulejos, por exemplo.

E sim, tudo isto tem influência no valor final! Quanto mais perfeito o trabalho, mais valorizada sai a casa.

7. Extras
A casa em questão possui “extras” associados? Algum tipo de equipamento ou tecnologia de domótica, por exemplo? Persianas ou blackouts elétricos? Sistema inteligente de iluminação? 

Em caso afirmativo, temos uma boa notícia para si – estes itens são muito valorizados na hora de saber como avaliar um imóvel.

8. Exposição solar
A exposição solar de um imóvel nem sempre é valorizada, mas a verdade é que, no dia a dia, é uma questão muito importante e vai fazer a diferença, por exemplo, na fatura final da energia.

Quanto mais sol entrar ao longo do dia, menos vai ter de despender do aquecimento e a casa fica valorizada por acréscimo, já para não falar da luz natural que é sempre mais agradável.

9. Eficiência energética
Existe uma escala protocolada de eficiência energética, que começa no A+ (mais eficiente) e pode ir até ao E (menos eficiente). Quanto mais eficiente for o imóvel, mais valorizado fica.

Para saber a escala do seu, deve consultar o certificado energético, obrigatório atualmente para qualquer casa antes de ser vendida / comprada.




10. Área exterior
Finalmente, um elemento que deve, claro, ser considerado. Em comparação, uma casa ou apartamento com varanda ou terraço vai valer mais do que um sem qualquer área exterior. 

Se falarmos de um pequeno jardim, piscina, zonas de lazer, solários, poços, …, mais ainda!


Continuando…

A pesquisa de dados de mercado é considerada um dos pressupostos fundamentais, com influência direta no resultado da avaliação, pelo que deve ser devidamente organizada e incluir informação detalhada e rigorosa sobre os imóveis incluídos na amostra, nomeadamente fotografias, nas situações consideradas mais relevantes e os contactos da fonte de informação.

Na recolha e tratamento dos dados da amostra, recomenda-se que sejam observados os seguintes requisitos:

a) Sempre que possível, efetuar vistoria física aos imóveis a integrar na amostra. Caso os dados de referência sejam obtidos através de pesquisa efetuada na Internet ou na imprensa escrita, e a informação relevante sobre o imóvel seja considerada insuficiente, é aconselhável a confirmação, através de contacto direto com a agência imobiliária ou com a fonte responsável pela informação;

b) Análise criteriosa dos aspetos quantitativos e qualitativos a considerar na caracterização do imóvel;

c) Cruzamento de fontes de informação para confirmação dos dados de referência sobre o imóvel; 

d) Organizar convenientemente a amostra, de modo a evidenciar os valores (quantitativos) considerados para cada uma das variáveis;

No tratamento dos dados devem ser utilizadas, preferencialmente, metodologias de natureza técnico/científica, evitando-se, salvo exceções devidamente justificadas, o tratamento empírico da informação.

Entendem-se por metodologias de natureza técnico/científica aquelas que conduzem a modelos cujos pressupostos se encontram explicitados e testados.

Quando não for possível o tratamento dos dados por modelos científicos com pressupostos devidamente explicitados e testados, a avaliação, mesmo assim, deve basear-se nesses dados, analisados de acordo com o desenvolvimento explícito de raciocínios lógicos e coerentes, compatíveis com o funcionamento do mercado imobiliário, que de algum modo, permitam justificar as conclusões da avaliação.  

Sempre que seja viável, o avaliador deve incluir nas amostras de mercado recolhidas, dados relativos a transações de imóveis, considerados assemelháveis ao imóvel em avaliação, indicando a data do negócio e as entidades envolvidas no mesmo.

Nesta fase, será compreensível concluir que, poderá ser uma abordagem irresponsável, quando alguém pretende avaliar um imóvel, tendo por base, apenas, uma referencia de preço m2 associado à zona, ao tipo de imóvel, etc.. 

O preço m2, será o resultado e não a partida! 


VALOR DO BEM HIPOTECADO

Na maioria dos casos, a avaliação do imóvel é encomendada pelo banco a um avaliador independente, sendo sempre o consumidor a pagar. Contudo, a realização da avaliação não é garantiapara selar um negócio, pois o crédito pode não ser aprovado.

Esta aprovação dependerá do enquadramento da operação, nomeadamente a relação Financiamento(crédito)[F]/Garantia(avaliação)[G], divergente de banco para banco, e se se trata de Habitação Própria Permanente [HPP] ou habitação secundária.

Este rácio, F/G, em HPP, pode ir até 90% do menor de 2 valores, valor de Aquisição ou valor de Avaliação. Esta % varia, normalmente de 70% a 90%, dependente do banco!!.

Também é compreensível que, quanto maior for o valor de financiamento, maior será o risco para o banco. Assim, consequentemente, maior probabilidade haverá de que, o Spread, seja mais alto, quanto maior for este rácio.

Para a avaliação de um Apartamento ou Moradia, o avaliador utiliza normalmente 3 métodos de Avaliação, que lhe permitem encontrar uma relação/conjugação de valores, que irá determinar o valor proposto do imóvel.

1 - Método Comparativo (mercado)

Este método tem por base uma análise de mercado a imóveis semelhantes e concorrentes com o imóvel em avaliação, que estejam à venda em mercado e/ou que tenham sido vendidos recentemente, com objetivo de encontrar um preço m2 homogeneizado.

Em suma, o Valor de Mercado do imóvel é o preço pelo qual o bem pode ser vendido mediante contrato entre um vendedor interessado e um comprador com capacidade para realizar a transação, à data de avaliação, no pressuposto de que o imóvel é colocado à venda publicamente, de que as condições de mercado permitem uma transmissão regular do bem e de que se dispõe de um período normal, tendo em conta a natureza do imóvel, para a negociação da venda.

2 - Método múltiplos de Rendimento

O método dos múltiplos do rendimento é utilizado para a determinação do valor do imóvel a partir do quociente entre a renda anual efetiva ou previsivelmente libertada, líquida de encargos de conservação e manutenção, com uma taxa de remuneração adequada às suas características e ao nível de risco do investimento, face às condições gerais do mercado imobiliário no momento da avaliação.


3 - Método de Custo de Reposição / Substituição
  
O método do custo de reposição/substituição é utilizado na determinação do valor de um imóvel através da soma entre o valor de mercado do terreno e de todos os custos necessários para a construção de um imóvel com as mesmas características físicas e funcionais.

Deve ser tido em conta no valor final do imóvel, a sua depreciação em função da antiguidade, o estado de conservação, estimativa de vida útil e margens de lucro requeridas.

  
RESUMINDO:

A determinação do valor de um imóvel, é um processo complexo e muito diferente do que nós achamos, baseado apenas na nossa sensibilidade (experiência) ou emoção. Isto pode, no mínimo, traduzir uma aproximação.

A determinação do valor de um imóvel deve resultar de um trabalho criterioso, tendo por base todas as características que influenciam o valor do mesmo e suportadas por factos.

Calcule aqui o valor do seu imóvel, tendo por base um estudo de mercado! experimente ... é fácil!

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