ūüíį Quanto vale a sua casa ūüŹ†






Este é um assunto muito importante e, porventura, complexo, desconhecido e muito confuso.


√Č indispens√°vel para um processo de compra e venda, nomeadamente quando est√° envolvido um processo de cr√©dito √†habita√ß√£o, onde a avalia√ß√£o da casa √© um fator fundamental para determinar o valor e as condi√ß√Ķes do empr√©stimo


Quanto √†s avalia√ß√Ķes, o fim a que esta se destina, √© uma das principais condicionantes no que leva √† escolha da metodologia, do m√©todo de avalia√ß√£o e do tipo de valor a estimar. O mesmo im√≥vel, avaliado para fins diferentes, pode ter um valor diferente, estimado por um m√©todo e uma metodologia diferentes.

Alguns dos tipos de avaliação mais frequentes no setor imobiliário são:

AVALIA√á√ēES NO √āMBITO DAS EXPROPRIA√á√ēES POR UTILIDADE P√öBLICA 
AVALIA√á√ēES DE √āMBITO FISCAL
AVALIA√á√ēES NO √āMBITO DO PATRIM√ďNIO IMOBILI√ĀRIO P√öBLICO
AVALIA√á√ēES NO √āMBITO DO PROCESSO CIVIL 
AVALIA√á√ēES NO √āMBITO DAS TRANSA√á√ēES 
AVALIA√á√ēES NO √āMBITO DA ATIVIDADE CREDIT√ćCIA 
AVALIA√á√ēES NO √āMBITO DA ATIVIDADE SEGURADORA 
AVALIA√á√ēES PARA FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILI√ĀRIO 
AVALIA√á√ēES PARA FINS CONTABIL√ćSTICOS 

Quanto ao valor, como referido anteriormente , o mesmo im√≥vel pode assumir diferentes tipos valores, consoante o fim a que se destina a avalia√ß√£o, ou determinados pressupostos utilizados na mesma. 

Alguns dos principais tipos de valor:

VALOR VENAL
O valor venal ou valor de capital de um bem corresponde ao valor pelo qual esse mesmo bem foi oficialmente transacionado.

VALOR EM USO
Valor em uso, ou valor efetivo atual, é definido pela IVS [International Valuation Standards] como sendo o valor de um imóvel específico, para um uso específico e para um utilizador específico, logo, não relacionado com o mercado.

VALOR DE MERCADO
O valor de mercado √© “o valor pelo qual um im√≥vel pode ser transacionado √† data da avalia√ß√£o, ap√≥s exposi√ß√£o num mercado livre e concorrencial, em termos de condi√ß√Ķes de oferta e procura, durante um per√≠odo temporal considerado razo√°vel tendo por refer√™ncia a transa√ß√£o de um outro bem de natureza id√™ntica no mercado em que se insere, e em que todos os atores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que t√™m acesso a toda a informa√ß√£o relevante, quer para a forma√ß√£o de valor do im√≥vel, quer para a tomada de decis√£o sobre a sua eventual transa√ß√£o, e n√£o possuem qualquer interesse particular que norteie a sua Ac√£o” [Dire√ß√£o Geral do Tesouro e Finan√ßas - 2015]

JUSTO VALOR (“FAIR VALUE”)
Dependendo do √Ęmbito em que se insere, o justo valor √©, segundo definido pela IVS, a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transa√ß√£o em que n√£o exista relacionamento entre elas.

VALOR DE CUSTO DEPRECIADO (“DEPRECIATED REPLACEMENT COST”)
O valor do custo depreciado, também designado por valor intrínseco, é definido pela IVS como o custo necessário para a construção de um imóvel semelhante ao da avaliação, depreciado devido a obsolescência física e/ou funcional, acrescido do valor do terreno onde o imóvel se encontra implantado. Aparece, assim, associado ao método do custo.

VALOR RESIDUAL
O valor residual corresponde ao valor determinado na avaliação de terrenos ou imóveis a reabilitar, sendo obtido através da dedução ao seu valor potencial, de todos os custos diretos e indiretos associados ao desenvolvimento do projeto imobiliário.

VALOR POTENCIAL
O valor potencial, também designado por valor de rendimento ou locativo, traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos futuros, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade esperada. Aparece, assim, associado ao método do rendimento.

VALOR FINANCEIRO
O valor financeiro difere do valor potencial, uma vez que traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos atuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade esperada. Tal como o valor potencial, aparece associado ao método do rendimento, mas desta feita, por capitalização direta.

VALOR ECON√ďMICO
√Č o valor que traduz o m√°ximo pre√ßo pelo qual dever√° ser adquirido um terreno para constru√ß√£o, para que o investimento imobili√°rio a desenvolver seja rent√°vel.

VALOR DO BEM HIPOTECADO (“MORTGAGE LENDING VALUE”)
O valor do bem hipotecado √© o valor comercial do im√≥vel, determinado com base em crit√©rios de prud√™ncia e considerando os aspetos sustent√°veis de longo prazo, as condi√ß√Ķes normais do mercado local, a utiliza√ß√£o corrente e as utiliza√ß√Ķes alternativas adequadas ao im√≥vel. Elementos especulativos n√£o devem ser levados em conta na determina√ß√£o do valor do bem hipotecado.

VALOR DE VENDA FOR√áADA (“FORCED SALE VALUE”)
Requerido ami√ļde pelas entidades banc√°rias e seguradoras, o valor de venda for√ßada, tamb√©m por vezes designado incorretamente por valor de venda imediata, vem definido segundo a IVS como sendo o valor que razoavelmente seria obtido pela venda de uma propriedade num per√≠odo de tempo demasiado pequeno para respeitar a normal exposi√ß√£o ao mercado, requerida pela defini√ß√£o de valor de mercado.

VALOR DE SEGURO (“INSURABLE VALUE”)
O valor de seguro √© definido pela IVS como sendo o valor de um im√≥vel, como resultado das defini√ß√Ķes constantes no contrato com a entidade seguradora. √Č pr√°tica comum o valor da propriedade incluir apenas o das benfeitorias, n√£o incluindo, assim, o valor do terreno.

VALOR DE INVESTIMENTO (“INVESTMENT VALUEOU WORTH”)
Valor de investimento, segundo definido pela IVS, representa o valor de uma propriedade para um investidor, ou uma classe de investidores, em particular, com objetivos espec√≠ficos definidos. Este tipo de valor relaciona uma propriedade espec√≠fica com um investidor espec√≠fico. Surge associado ao valor especial, “special value”, apresentado na mesma norma.

VALOR ESPECIAL (“SPECIAL VALUE”)
Representa o valor de um bem imobili√°rio para um interessado na sua aquisi√ß√£o em particular, em vez de para o mercado em geral. Um exemplo explicativo √© o do incremento no valor resultante da jun√ß√£o de pr√©dios vizinhos, ou de duas ou mais fra√ß√Ķes aut√≥nomas, denominado na mesma IVS como “marriage value”.

VALOR PATRIMONIAL TRIBUT√ĀRIO (VPT)
√Č o valor atribu√≠do pela Autoridade Tribut√°ria e Aduaneira aos pr√©dios r√ļsticos e urbanos, mediante avalia√ß√£o de acordo com o C√≥digo do imposto municipal sobre im√≥veis (CIMI), o qual servir√° de base √† tributa√ß√£o de impostos, designadamente, o imposto municipal sobre im√≥veis (IMI) e o imposto municipal sobre as transmiss√Ķes onerosas de im√≥veis (IMT). Segundo a IVS, o valor patrimonial tribut√°rio √© definido como um “Taxable Value”.

VALOR DE EXPROPRIAÇÃO
O valor de expropria√ß√£o √© o justo valor do bem, para indemniza√ß√£o, conforme estipulado pelo C√≥digo das expropria√ß√Ķes (CE) que visa “ressarcir o preju√≠zo que para o expropriado adv√©m da expropria√ß√£o, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efetivo ou poss√≠vel numa utiliza√ß√£o econ√≥mica normal, √† data da publica√ß√£o da declara√ß√£o de utilidade p√ļblica, tendo em considera√ß√£o as circunst√Ęncias e condi√ß√Ķes de facto existentes naquela data”.

Além do que anteriormente foi apresentado, ainda existe o valor emocional do(s) proprietário(s), para determinado imóvel que pretendam vender.

Concordarão que, será muito diferente, o sentimento de valor atribuído pelo proprietário a um bem imóvel perante estes cenários:

a) Trabalhei muito, para aforrar meios monet√°rios que me permitiram adquirir um im√≥vel. 
b) Comprei um im√≥vel, j√° habit√°vel, contudo n√£o gostava da decora√ß√£o e arranquei tudo. S√≥ aproveitei paredes e coloquei tudo novo, pisos, madeiras, caixilharia, casas de banho, cozinha, … 
c) Herdei um imóvel

Bem, para nós, numa ótica de venda do imóvel, o valos mais importante é o valor de mercado e o valor do bem hipotecado.

VALOR DE MERCADO

A estimativa do “valor de mercado” deve ser enquadrada no objetivo da obten√ß√£o do “m√°ximo e melhor uso” para o im√≥vel, o qual pode ser definido como sendo aquele que conduz ao seu valor mais elevado, desde que o uso em causa seja legalmente admiss√≠vel, fisicamente poss√≠vel e adequado, normalmente requerido pelo mercado e financeiramente vi√°vel.

Para a estimativa do valor de mercado, um dos m√©todos mais utilizados √© o “M√©todo Comparativo de Mercado”

Para a sua materializa√ß√£o √© imprescind√≠vel a constitui√ß√£o de uma amostra, com dados de mercado, relativos a im√≥veis com caracter√≠sticas, tanto quanto poss√≠vel semelhantes, ao im√≥vel em avalia√ß√£o. 

Na caracterização da amostra devem ser tidas em conta as variáveis independentes que, em princípio, se prevê tenham maior influência na formação dos valores, bem como a variável dependente, escolhidas de acordo com o funcionamento normal do mercado.

Algumas das Principais características, que influenciam o ajustamento do valor do imóvel:

1. Tipologia da casa
A tipologia é um dos elementos base na avaliação de uma casa. Quanto mais assoalhadas tiver o imóvel, maior será o seu valor de compra/venda.

Este costuma ser, desde logo, um ponto de partida para determinar o valor m√≠nimo, e, em termos de assoalhadas, falamos desde o T0 a T5 ou mais. 

2. √Ārea total
Al√©m da tipologia, √© preciso avaliar a √°rea da casa. At√© porque podemos estar a falar de um T2 com uma √°rea por vezes inferior a um bom T1!  A √°rea de uma casa √© muito importante para saber como avaliar um im√≥vel com precis√£o.

Se a casa tiver boas √°reas, ainda que com poucas divis√Ķes, haver√° de imediato uma valoriza√ß√£o do pre√ßo final no mercado.

3. Localização
A localiza√ß√£o √©, sem d√ļvida, um dos fatores mais importantes na altura de avaliar uma casa e aquele que ainda tem um peso substancial no pre√ßo da mesma. 

O tipo de quarteir√£o onde se insere, a proximidade ou n√£o de transportes p√ļblicos, de servi√ßos, de escolas, entre outros, s√£o fatores que em muito influenciam o pre√ßo por metro quadrado. 

A localiza√ß√£o tamb√©m ter√° que ver com o tipo de vizinhan√ßa, os barulhos inerentes, entre outras quest√Ķes relacionadas.

4. Idade do imóvel
O tempo que tem o edif√≠cio tamb√©m entra nas contas da avalia√ß√£o da casa. O ano de constru√ß√£o pode ditar muita coisa, como o tipo de materiais utilizados na √©poca, o tipo de constru√ß√£o, estado das canaliza√ß√Ķes, sistema el√©trico, entre outros.

Mas o facto de ser um imóvel mais antigo não significa que valha menos, até porque podemos estar a falar de uma casa feita com materiais super resistentes e já remodelado por dentro, o que a vai transformar numa casa muito bem cotada.

5. Estado de conservação
Em que estado se encontra o imóvel? Muita vezes, o ano de construção pode ser antigo, mas já terem sido feitas obras de requalificação e muitas das coisas já estarem recuperadas. Se for novo, é avaliado de uma forma, se for antigo mas estiver recuperado, de outra.

Se por acaso estiver em mau estado, a localização ou a tipologia vão pesar menos nestas contas, uma vez que o valor de umas obras totais pode interferir, e muito, na avaliação de uma casa.

6. Acabamentos
Que tipo de acabamentos tem a casa em quest√£o: de 1¬™ ou de 2¬™ categoria? √Č relativamente f√°cil perceber estas quest√Ķes – a come√ßar pelos materiais e loi√ßas utilizadas e a terminar nas juntas dos azulejos, por exemplo.

E sim, tudo isto tem influência no valor final! Quanto mais perfeito o trabalho, mais valorizada sai a casa.

7. Extras
A casa em quest√£o possui “extras” associados? Algum tipo de equipamento ou tecnologia de dom√≥tica, por exemplo? Persianas ou blackouts el√©tricos? Sistema inteligente de ilumina√ß√£o? 

Em caso afirmativo, temos uma boa notícia para si Рestes itens são muito valorizados na hora de saber como avaliar um imóvel.

8. Exposição solar
A exposição solar de um imóvel nem sempre é valorizada, mas a verdade é que, no dia a dia, é uma questão muito importante e vai fazer a diferença, por exemplo, na fatura final da energia.

Quanto mais sol entrar ao longo do dia, menos vai ter de despender do aquecimento e a casa fica valorizada por acréscimo, já para não falar da luz natural que é sempre mais agradável.

9. Eficiência energética
Existe uma escala protocolada de eficiência energética, que começa no A+ (mais eficiente) e pode ir até ao E (menos eficiente). Quanto mais eficiente for o imóvel, mais valorizado fica.

Para saber a escala do seu, deve consultar o certificado energético, obrigatório atualmente para qualquer casa antes de ser vendida / comprada.




10. √Ārea exterior
Finalmente, um elemento que deve, claro, ser considerado. Em compara√ß√£o, uma casa ou apartamento com varanda ou terra√ßo vai valer mais do que um sem qualquer √°rea exterior. 

Se falarmos de um pequeno jardim, piscina, zonas de lazer, sol√°rios, po√ßos, …, mais ainda!


Continuando…

A pesquisa de dados de mercado √© considerada um dos pressupostos fundamentais, com influ√™ncia direta no resultado da avalia√ß√£o, pelo que deve ser devidamente organizada e incluir informa√ß√£o detalhada e rigorosa sobre os im√≥veis inclu√≠dos na amostra, nomeadamente fotografias, nas situa√ß√Ķes consideradas mais relevantes e os contactos da fonte de informa√ß√£o.

Na recolha e tratamento dos dados da amostra, recomenda-se que sejam observados os seguintes requisitos:

a) Sempre que possível, efetuar vistoria física aos imóveis a integrar na amostra. Caso os dados de referência sejam obtidos através de pesquisa efetuada na Internet ou na imprensa escrita, e a informação relevante sobre o imóvel seja considerada insuficiente, é aconselhável a confirmação, através de contacto direto com a agência imobiliária ou com a fonte responsável pela informação;

b) Análise criteriosa dos aspetos quantitativos e qualitativos a considerar na caracterização do imóvel;

c) Cruzamento de fontes de informa√ß√£o para confirma√ß√£o dos dados de refer√™ncia sobre o im√≥vel; 

d) Organizar convenientemente a amostra, de modo a evidenciar os valores (quantitativos) considerados para cada uma das vari√°veis;

No tratamento dos dados devem ser utilizadas, preferencialmente, metodologias de natureza t√©cnico/cient√≠fica, evitando-se, salvo exce√ß√Ķes devidamente justificadas, o tratamento emp√≠rico da informa√ß√£o.

Entendem-se por metodologias de natureza técnico/científica aquelas que conduzem a modelos cujos pressupostos se encontram explicitados e testados.

Quando n√£o for poss√≠vel o tratamento dos dados por modelos cient√≠ficos com pressupostos devidamente explicitados e testados, a avalia√ß√£o, mesmo assim, deve basear-se nesses dados, analisados de acordo com o desenvolvimento expl√≠cito de racioc√≠nios l√≥gicos e coerentes, compat√≠veis com o funcionamento do mercado imobili√°rio, que de algum modo, permitam justificar as conclus√Ķes da avalia√ß√£o.  

Sempre que seja vi√°vel, o avaliador deve incluir nas amostras de mercado recolhidas, dados relativos a transa√ß√Ķes de im√≥veis, considerados assemelh√°veis ao im√≥vel em avalia√ß√£o, indicando a data do neg√≥cio e as entidades envolvidas no mesmo.

Nesta fase, ser√° compreens√≠vel concluir que, poder√° ser uma abordagem irrespons√°vel, quando algu√©m pretende avaliar um im√≥vel, tendo por base, apenas, uma referencia de pre√ßo m2 associado √† zona, ao tipo de im√≥vel, etc.. 

O pre√ßo m2, ser√° o resultado e n√£o a partida! 


VALOR DO BEM HIPOTECADO

Na maioria dos casos, a avaliação do imóvel é encomendada pelo banco a um avaliador independente, sendo sempre o consumidor a pagar. Contudo, a realização da avaliação não é garantiapara selar um negócio, pois o crédito pode não ser aprovado.

Esta aprovação dependerá do enquadramento da operação, nomeadamente a relação Financiamento(crédito)[F]/Garantia(avaliação)[G], divergente de banco para banco, e se se trata de Habitação Própria Permanente [HPP] ou habitação secundária.

Este rácio, F/G, em HPP, pode ir até 90% do menor de 2 valores, valor de Aquisição ou valor de Avaliação. Esta % varia, normalmente de 70% a 90%, dependente do banco!!.

Também é compreensível que, quanto maior for o valor de financiamento, maior será o risco para o banco. Assim, consequentemente, maior probabilidade haverá de que, o Spread, seja mais alto, quanto maior for este rácio.

Para a avaliação de um Apartamento ou Moradia, o avaliador utiliza normalmente 3 métodos de Avaliação, que lhe permitem encontrar uma relação/conjugação de valores, que irá determinar o valor proposto do imóvel.

1 - Método Comparativo (mercado)

Este método tem por base uma análise de mercado a imóveis semelhantes e concorrentes com o imóvel em avaliação, que estejam à venda em mercado e/ou que tenham sido vendidos recentemente, com objetivo de encontrar um preço m2 homogeneizado.

Em suma, o Valor de Mercado do im√≥vel √© o pre√ßo pelo qual o bem pode ser vendido mediante contrato entre um vendedor interessado e um comprador com capacidade para realizar a transa√ß√£o, √† data de avalia√ß√£o, no pressuposto de que o im√≥vel √© colocado √† venda publicamente, de que as condi√ß√Ķes de mercado permitem uma transmiss√£o regular do bem e de que se disp√Ķe de um per√≠odo normal, tendo em conta a natureza do im√≥vel, para a negocia√ß√£o da venda.

2 - M√©todo m√ļltiplos de Rendimento

O m√©todo dos m√ļltiplos do rendimento √© utilizado para a determina√ß√£o do valor do im√≥vel a partir do quociente entre a renda anual efetiva ou previsivelmente libertada, l√≠quida de encargos de conserva√ß√£o e manuten√ß√£o, com uma taxa de remunera√ß√£o adequada √†s suas caracter√≠sticas e ao n√≠vel de risco do investimento, face √†s condi√ß√Ķes gerais do mercado imobili√°rio no momento da avalia√ß√£o.


3 - Método de Custo de Reposição / Substituição
  
O método do custo de reposição/substituição é utilizado na determinação do valor de um imóvel através da soma entre o valor de mercado do terreno e de todos os custos necessários para a construção de um imóvel com as mesmas características físicas e funcionais.

Deve ser tido em conta no valor final do im√≥vel, a sua deprecia√ß√£o em fun√ß√£o da antiguidade, o estado de conserva√ß√£o, estimativa de vida √ļtil e margens de lucro requeridas.

  
RESUMINDO:

A determinação do valor de um imóvel, é um processo complexo e muito diferente do que nós achamos, baseado apenas na nossa sensibilidade (experiência) ou emoção. Isto pode, no mínimo, traduzir uma aproximação.

A determinação do valor de um imóvel deve resultar de um trabalho criterioso, tendo por base todas as características que influenciam o valor do mesmo e suportadas por factos.

Calcule aqui o valor do seu imóvel, tendo por base um estudo de mercado! experimente ... é fácil!

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