Fases de processo - Crédito Habitação


Quais são as fases de processo de um Crédito Habitação?

Um crédito habitação pode ser o resultado da escolha de um imóvel ou o motivo para essa mesma escolha.

Muitas famílias, antes de iniciarem um processo de pesquisa de imóvel, procuram obter informações sobre qual a sua capacidade em obter um financiamento para a aquisição de um imóvel (procuram um limite máximo de financiamento).

Já aqui, começa a haver diferenças de banco para banco, relacionadas com o enquadramento da necessidade dos clientes.

Mesmo numa operação simples de aquisição, de banco para banco já há diferenças a nível de enquadramento.

Depois ainda temos encargos com a formalização do processo de crédito, custos da conta bancária, custos do processamento da prestação, custo com seguros de vida, custo com seguro multirrisco e spread.

IMPORTANTE: há bancos que para efetuar a análise de viabilidade do processo já cobram comissões.

Aqui, ainda acresce uma responsabilidade que advém da conferência e validação de todos os documentos do imóvel, muitas das vezes, não devidamente registados/legalizados e prontos para serem transacionados.

Um processo de crédito habitação pode ser exequível desde 1 a 3 ou 4 meses.

Aqui dependerá, em muito:

A organização do cliente, relativamente à entrega da documentação necessária
O estado de legalização do imóvel para ser transacionado 
O banco escolhido. A operação pode ser aprovada num dia ou até 10/15 dias, caso a aprovação do banco escolhido exija que, a mesma, seja aprovada por responsáveis hierárquicos do mesmo.
Necessidade de exames ou documentação adicional na análise dos Seguros de Vida, devido a patologias de saúde pré existentes.

Assim, podemos desde já constatar que um processo de financiamento para o crédito habitação é, desde o inicio, um processo que agrega muitos pormenores de enquadramento, facilitado para quem tem mais experiência.

Após este primeiro enquadramento, iniciam então aqui as 5 fases de trabalho, podendo separá-las em 2 grandes grupos.
  

A)  APROVAÇÃO DO CRÉDITO

A1 - Envio/Recolha de documentação

O banco não se contenta com histórias, e por isso temos que passar aos factos.

Poderão existir mais ou menos documentos a ser entregues ao banco dependendo da complexidade da operação. No entanto, esta lista de documentos necessários, não é entregue na sua totalidade no inicio do processo.

Para esta primeira fase, que é a análise e pré-aprovação será necessário entregar os seguintes documentos: (físicos ou digitalizados)

Documento(s) de Identificação legíveis e atualizado(s)
IRS – Ultima declaração
IRS – Nota de liquidação do irs do ano anterior

Trabalhador por conta de outrem
Declaração do vinculo contratual, emitida pela entidade patronal, < 3 meses
Últimos 3 recibos de vencimento
Extrato bancário dos últimos 3 meses

Trabalhador por conta própria
Declaração de inicio de atividade  
Últimos 6 meses de Recibos Verdes
Extrato bancário dos últimos 6 meses

Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal
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CASO HAJA IMÓVEL – Caderneta Matricial (documento das finanças)

Poderá haver necessidade de obter mais documentação ou informação, mediante o enquadramento da necessidade de crédito.

A2 – Pré-aprovação do crédito

Porque é que se fala de pré-aprovação e não aprovação?

A análise de viabilidade do crédito assenta em informação recolhida e em alguns pressupostos. Um dos pressupostos mais importantes e que valida toda a operação do crédito é o valor de avaliação do imóvel.

Nesta fase, nós ainda estamos a trabalhar com um valor estimado de avaliação, pelo que os bancos só darão a aprovação como certa, após obterem factualmente este valor do perito avaliador.

É nesta etapa que o banco vai então analisar internamente, dentro dos seus critérios o enquadramento da operação e o perfil do cliente.

Assim, sobre a operação vão analisar:

[2] a solvabilidade dos clientes, nomeadamente no que se refere às profissões, à estabilidade profissional (efetivos ou a prazo), à estabilidade económico-financeira da empresa empregadora, à capacidade de aforro, investimento e património, ao seu histórico bancário, etc..

NOTA 1: Num processo de Auto-construção ou obras, deverá ser indicado o valor de orçamento e o valor de financiamento desejado.

NOTA 2: Também é possível financiar a aquisição de terreno para construção, à taxa de juro do crédito habitação, com enquadramentos específicos. Só alguns bancos o fazem.

Este processo poderá ser mais ou menos demorado, dependendo da estrutura e ferramentas de gestão processuais de cada banco, sendo certo que haverá aqui uma análise mais detalhada e criteriosa.

Obtemos assim, nesta fase, a aprovação ou rejeição do processo de crédito, onde, a aprovação, apenas fica dependente da avaliação do imóvel.


B)  FORMALIZAÇÃO DO CRÉDITO


Normalmente, na maioria dos bancos, é aqui que o cliente dá o OK ao processo de crédito, já que, é a partir deste momento que o cliente inicia o pagamento de encargos ao banco, nomeadamente a comissão de avaliação e a comissão de dossier ou estudo de processo.

Há bancos que cobram a comissão de estudo de processo, logo ao iniciar a análise do mesmo.

Também há clientes, que optam por iniciar logo com a avaliação, com o objetivo de saber se “o enquadramento da avaliação viabiliza, ou não, o processo de aquisição e financiamento!”

Com a autorização do cliente, o banco dá inicio à avaliação do imóvel subcontratando empresa autónoma e independente, devidamente legalizada junto da CMCV.

Nesta sequência será enviado um técnico avaliador, que fará uma visita ao imóvel, para analisar e validar o seu estado de conservação, se as áreas do imóvel correspondem aos documentos e se o imóvel está habitável ou não.

Aqui são necessários apresentar ao técnico avaliador os seguintes documentos:

Processo de Aquisição ou Transferência
Caderneta Matricial - Finanças
Certidão do Registo Predial (CRP)
Licença de utilização
Plantas (caso haja)

Processo de Auto-construção
Caderneta Matricial do terreno - Finanças
Certidão do Registo Predial (CRP) do terreno
Projecto de Arquitectura aprovado
Plantas do projecto aprovado
Memória descritiva do projecto
Orçamento de construção

NOTA: Em face do COVID-19 e das limitações de mobilidade e convívio social, os técnicos passaram a recolher reportagem fotográfica pelo exterior, cabendo ao proprietário, efetuar reportagem interior de todas as divisões e do estado de conservação do imóvel, assim como informar todas as características do imóvel no que concerne ao conforto do mesmo.

É um processo que poderá demorar até uma semana, onde o técnico emitirá um relatório, ao qual o cliente tem direito, por ter sido pago por ele.

Será este relatório de avaliação a determinar a viabilidade definitiva do processo de crédito, ou não.


B2 – Formalização da Aprovação do Crédito

Sabendo o valor da avaliação, e permitindo esse valor cumprir com os rácios e enquadramentos necessários ao financiamento, dá-se inicio à formalização definitiva e factual da aprovação de crédito.

Assim, é nesta fase que é emitida a carta de aprovação, onde detalha e confirma todas as condições aprovadas e finais do seu crédito habitação. 

Esta(s) carta(s) deve(m) ser OBRIGATORIAMENTE entregue(s) ao(s) cliente(s) e a fiador(es), caso exista(m).

Paralelamente, devem estar assegurados os seguros de vida e multirrisco do imóvel, que são obrigatórios para a escritura. (salvo raras exceções)

Há bancos que só emitem as cartas de aprovação, após apresentação das 2 apólices de seguro emitidas, e onde o banco conste como beneficiário.

Caso seja um financiamento para aquisição, também deve estar assegurado, neste momento, a entrega do Certificado Energético ao banco, antes da emissão da carta de aprovação.


B3 – Realização da Escritura

Após a entrega da carta de aprovação aos cliente(s) e fiador(es), estes tem direito a um período de reflexão de 7 dias corridos, exigido pelo Banco de Portugal, não sendo possível efetuar a escritura antes deste prazo decorrer.

A escritura pode ser realizada em Notário, Conservatória (casa pronta), no próprio banco, ou através de solicitadoria externa (advogados e solicitadores), dependendo dos acordos e procedimentos existentes em cada banco.

Também é nesta ultima fase que os clientes estão sujeitos ao maior valor de custos associados a pagar, dependendo do tipo de escritura a realizar.

Na aquisição, além dos custos de escritura e registos de aquisição e hipoteca, também será necessário liquidar os impostos sobre a transação ( IMT e Imposto de selo), e sobre o valor de financiamento (Imposto de Selo).

De referir que na aquisição de imóveis para habitação própria permanente (apartamentos ou moradias), há isenção de IMT até ao valor do 1º escalão (2020 – 92.407€), sendo considerado o menor dos 2 valores, valor da transação ou VPT (valor patrimonial tributário), identificado na Caderneta Matricial das Finanças.

Na transferência, não há pagamento do imposto sobre a transação, porque o imóvel não está a ser transacionado, nem há pagamento de Imposto de Selo sobre o financiamento, caso se trate de uma transferência de crédito de habitação própria permanente.

Há no entanto o custo de distrate (cancelamento de hipoteca) do banco anterior, que é um valor residual (normalmente entre 40€ a 50€ por cancelamento)

No mercado, tem havido entidades bancárias que suportam todos os custos de transferência do crédito habitação.

Num processo de financiamento à auto-construção, só existe Imposto de Selo sobre o valor de financiamento, que só será pago, à medida que o banco for libertando as tranches de financiamento em função das vistorias realizadas.

Aqui também existe o encargo com a escritura e com o registo da hipoteca.

Na escritura são apresentados documentos originais, mediante a finalidade do financiamento.

Compra e Venda
Documentos de identificação originais e Válidos
Caderneta Matricial
Certidão do Registo Predial (CRP) – Código de Certidão Permanente
Original da Licença de Habitabilidade (caso não esteja averbada na CRP.
Certificado Energético
Ficha Técnica de Habitação (FTH) – caso a licença de habitabilidade seja posterior a 01/04/2004
Comprovativos de:
guias de liquidação de IMT e Imposto de Selo sobre transação
pagamento das guias de liquidação de IMT e Imposto de Selo
pagamentos efetuados ao(s) proprietário(s), nomeadamente  transferências bancárias e cheques.

NOTA 1: Não são permitidos pagamentos em dinheiro, efetuados ao(s) proprietário(s) superiores a 3.000€, havendo entidades que se recusam a fazer a escritura caso tenha havido transação a dinheiro, mesmo de valor inferior.

NOTA 2: Caso sejam necessários para a realização da escritura, devem ser apresentados documentos originais de:

Habilitação de herdeiros
Partilhas
Certidões de nascimento, casamento e óbito
Modelo 1 das finanças


Transferência de Crédito
Documentos de identificação originais e Válidos
Caderneta Matricial
Certidão do Registo Predial (CRP) – Código de Certidão Permanente
Original da Licença de Habitabilidade (caso não esteja averbada na CRP.
Ficha Técnica de Habitação (FTH) – caso a licença de habitabilidade seja posterior a 01/04/2004

NOTA 1: A apresentação do original da escritura anterior, pode dispensar a apresentação da Licença de Habitabilidade, sendo no entanto necessário arquivar junto da escritura de transferência esse original ou cópia autenticada.

Auto-Construção
Documentos de identificação originais e Válidos
Caderneta Matricial do terreno
Certidão do Registo Predial do terreno (CRP) – Código de Certidão Permanente válido
Original da Licença de Construção



Outros documentos e informações, a não esquecer, para entregar ao comprador, caso se aplique:

Direito de Preferência;
Declaração de não dívida do condomínio;
Chaves do imóvel;
Listagem com contactos pessoais e do condomínio, assim como as contagem dos contadores de gás, água e eletricidade;
Cópia de faturas de Agua, gás, eletricidade, para facilitar a transferência de utilizador;
Entregar ou deixar no imóvel, os livros técnicos dos equipamentos e suas garantias.
Contrato de arrendamento


Para os compradores, caso se aplique, não esquecer de efetuar:
Pedido de isenção de IMI
Mudança da morada no Documento de Identificação
Mudança da morada na Carta de Condução



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